Cosa fare se le delibere condominiali non rispettano la legge o il regolamento di condominio?

Contro le deliberazioni dell’assemblea condominiale, contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’impugnazione delle delibere condominiali trova la propria disciplina nell’art. 1137 del codice civile, recentemente riscritto dalla legge di riforma del condominio n. 220 dell’11 dicembre 2012 entrata in vigore dal 18 giugno 2013. Il procedimento di impugnazione definito dall’art. 1137 c.c. si applica alle sole delibere annullabili.

In presenza di vizi più gravi, che comportano la nullità della deliberazione, la relativa impugnazione non soggiace alla disciplina dell’art. 1137 c.c. e, pertanto, può essere proposta in ogni tempo da chiunque ne abbia interesse.

La distinzione tra delibere nulle e annullabili è di fondamentale importanza in quanto delimita il campo di applicazione della procedura di impugnazione ex art. 1137 c.c.. Il confine tra nullità e annullabilità è spesso molto labile: l’art. 1137 c.c. manca di un’espressa enucleazione dei vizi. Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 2005.

La Suprema Corte ha individuato alcuni criteri generali finalizzati a valutare la gravità dei vizi che inficiano la delibera condominiale e ha individuato le relative conseguenze in termini di nullità o annullabilità della stessa.

In particolare i Giudici di Legittimità hanno precisato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume, con oggetto che non rientra nella competenza della assemblea, che incidono sui diritti individuali delle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto (… ). Sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”.

Legittimati ad impugnare le deliberazioni annullabili sono esclusivamente i condomini dissenzienti ed assenti cui si aggiungono ora anche i condomini che, pur avendo partecipato all’assemblea, si sono astenuti dal voto. È necessario che l’attore abbia un interesse giuridicamente rilevante all’annullamento.

La legittimazione passiva fa capo, di norma, all’amministratore che, in qualità di rappresentanza del condominio, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131 c.c.).

Concorrente con la legittimazione dell’amministratore è quella dei singoli condomini che peraltro possono sempre intervenire in giudizio ad aiuvandum per tutelare un interesse proprio o a sostegno della posizione difensiva del condominio. (cfr. Cass. civ. 29.8.1997 n.8257).

L’impugnazione deve essere proposta attraverso un avvocato davanti all’Autorità Giudiziaria. Pertanto, non è sufficiente una semplice lettera raccomandata per impedire la decadenza: l’impugnazione deve essere formulata con atto di citazione da notificare a mezzo ufficiale giudiziario al condominio in persona e presso l’ufficio dell’amministratore.

Il D.L. n. 69 del 21 giugno 2013, convertito in Legge n. 98 del 9 agosto 2013, ha reintrodotto nel nostro ordinamento la mediazione obbligatoria, condizione di procedibilità delle domande concernenti le controversie condominiali.

Pertanto, l’impugnazione delle delibere condominiali invalide dovrà essere preceduta da un tentativo di mediazione da esperire presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Per le delibere annullabili il termine per impugnare rimane sospeso per il periodo necessario al compimento del tentativo di conciliazione.

Compito del giudice è quello di accertare se la delibera impugnata sia affetta da vizi di legittimità per contrasto con la legge o con il regolamento di condominio, mentre gli è precluso qualsiasi accertamento in ordine all’opportunità o alla convenienza della delibera adottata dall’assemblea dei condomini; fatta eccezione per l’ipotesi di eccesso di potere

La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che il giudice deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l’assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere un atto sostituivo di quello invalido.

La nuova deliberazione va a sostituirsi a quella invalida con effetti che possono essere liberamente stabiliti dall’assemblea anche nel senso della completa irretroattività (Cfr. Cass. n. 3069 del 1988).

In tal caso, nel giudizio di impugnazione avente ad oggetto la deliberazione sostituita, nel frattempo instaurato, il giudice, previo accertamento della avvenuta sostituzione, definisce la causa con una pronuncia di cessazione della materia del contendere.

Qualora si voglia chiedere la sospensione degli effetti della delibera assembleare, deve esperirsi domanda di parte espressamente disposta dal giudice. Il provvedimento di sospensione dell’esecuzione di delibera di assemblea condominiale ex art. 1137, secondo comma, c.c. ha natura di misura cautelare: deve essere applicata la disciplina dettata dagli articoli 669 e ss. c.p.c. (con l’esclusione dell’art. 669 – octies, comma 6, c.p.c.). Il giudice, investito della questione, deve verificare la sussistenza dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora.

La novità introdotta dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha aggiunto la possibilità di chiedere la sospensione della delibera anche prima dell’inizio della causa di merito: in precedenza era possibile chiederla solo contestualmente all’impugnazione. La relativa istanza non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

In parole povere..

Una delibera condominiale può essere nulla o annullabile. Nel primo caso l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo caso va fatta entro trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’impugnazione deve essere proposta con atto di citazione, previo esperimento della mediazione obbligatoria. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dalla autorità giudiziaria.

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